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        聯合發布

        2021中國代表城市房地產市場預測

        China Real Estate Market Forecast 2021

        編者語

        2020 年受宏觀經濟與系列調控措施的松緊變化影響,房地產市場于二季度后快速復蘇,商品住宅全年成交規模創新高。但區域分化加劇,“優勢城市 / 優質區域”對資金的吸聚效應進一步加大。

        2021 年“經濟維穩”大方向不變,亦需“促進轉型”,由于政策需要顧及更多“分項目標”,且需應對全球經濟環境的“不確定性”,本年系列執行措施將更寬幅波動。在此前提下,“促進房地產平穩健康”仍是重中之重,“因地制宜”與“因城施策”將更靈活。

        未來不同區域基于“城市發展價值”高低不同,市場分化的格局將進一步擴大。政策對行業發展的要求增加,傳統開發模式面臨更大挑戰;我們仍然強調,復合新興產業發展的多元化經營將是未來之始。

        前言

        承前啟后保持戰略定力、不搞急轉彎。堅持“底線思維”,穩定基本盤。
        價值引領講求“時度效”、“精準”發力。把握實施重點領域經濟轉型機會。

        2020全國房地產市場發展回顧與展望

        2020 年“疫情環境”下,國內經濟增長的韌性凸顯。伴隨經濟復蘇,在維穩措施與流動性寬松的共同作用下,全國土地及商品住宅市場超額修復。全國 98 城宅地成交總建面及金額同比分別提升 9%、18%。商品住宅銷售面積及金額均創新高。

        購地及購房資金進一步向往“優勢城市”、“優質區域”集中。經濟發達的長三角及粵港澳大灣區,土地及商品住宅市場成交熱度位居全國前列,部分區域面臨市場過熱風險。

        下半年起,隨著全國宏觀經濟及重點城市房地產市場企穩趨勢明確,國家流動性政策逐步回歸常態,“穩杠桿”提上日程,對房地產實施的資金管控加嚴。分城施策由“一致寬松”回歸 “松緊適度”,不同區域之間的政策差異加大,部分城市(主要為一、二線城市)“限制性措施”重新加碼。

        展望未來,2021 年政策方向確定,對房地產金融的審慎管理仍將持續推進。經濟環境仍存不確定性,“分城施策”將更靈活推進。流動性“邊際收緊”一方面制約房企資金,另一方面亦抑制市場周轉。資金回籠壓力之下,房企推貨將保持規模高位,市場成交有望與近年水平相當。但土地及營銷成本高企,行業利潤率面臨更大挑戰。

        粵港澳大灣區

        廣州
        政策維穩、供需對接 → 促成交 供應量大、競爭加劇 → 穩價格
        深圳
        疫后樓市供需兩旺,觸發史上最嚴調控 土地新房供應加快,后市預期平穩發展
        東莞
        樓市快速復蘇,供求創新高 調控預期高,市場謹慎樂觀
        佛山
        土地量價創新高,住宅先抑后揚顯韌性 市場分化程度大,城區強者恒強占主導
        珠海
        政策適度放松,交通利好兌現 百億地王誕生,后市持續看好
        惠州
        土拍市場火爆量價創新高,仲愷惠城出彩 住宅先抑后揚高位運行,網簽量價超預期
        中山
        市場分化,板塊冷熱不均 品牌爭入,新年群雄并起

        環渤海城市群

        天津
        庫存去化放緩,成交量跌價微揚 利好政策頻現,助力樓市穩發展
        青島
        2020 市場理性,整體供求穩中有序 2021 整體平穩,區域表現持續分化
        濟南
        房企積極自救,樓市逆境求生存 政策持續深化,市場健康房價穩

        長三角城市群

        杭州
        政策調控,市場平穩健康發展 12 月掛零,土拍成交量價下跌
        南京
        去化流速上升,供需面供過于求 政府頻繁調控,市場平穩政策緊
        合肥
        政策先揚后抑,熱點區域升溫 區域分化延續,市場空間擴容

        華中區域

        武漢
        紓困政策頻出,土地量價創新高 板塊分化加劇,樓市穩定韌勁足
        長沙
        政策調控標桿,市場健康理性 政策“穩”字當頭,市場仍趨穩
        鄭州
        疫情影響成交,去庫存壓力增加 政策整體維穩,成交價穩步增長
        南昌
        政策調控前寬后緊,土拍節奏明顯加快 疫情影響供求下滑,熱點板塊競爭加劇

        華西區域

        西安
        全年樓市供求量齊跌,價格漲幅持續收窄 “11·30”新政出臺,改善購房門檻提升
        貴陽
        去庫存顯成效,供求量同比大升 政府靈活調控,市場健康政策穩
        南寧
        整體規模萎縮,價格結構性上漲 政策調控寬松,市場或維持平穩
        烏魯木齊
        政策寬松扶持 市場健康向穩

        專業機構:合富研究院

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