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        楊光華:這只大象,在武漢跳舞

        觀點地產網 ?

        2020-09-27 00:16

      1. 在樓市細密的邏輯和復雜的趨勢里,唯一不變的就是變。各大開發商都深諳其道,但知道和做到,是兩回事。

        楊光華 最近兩三個月,武漢的新聞中,出現最多的大概就是“招商引資”。

        當一座城市大刀闊斧地往前奔跑,可能我們并不好奇他下一步會做什么,而是有什么是他不會做的。

        在武漢的發展進程中,總有幾家深度參與城市建設的央企,這個名單中可能有一家會高頻出現:華潤。

        一個多月前,華潤集團董事長王祥明到訪武漢時表示,圍繞大消費、大健康、能源服務、城市建設與運營、科技與金融等領域,加大在鄂投資力度,助力湖北疫后重振、脫貧攻堅和高質量發展。

        華潤置地、華潤燃氣、華潤電力、華潤醫藥(三九、江中、雙鶴等)、華潤雪花、華潤怡寶、華潤五豐等,與我們的生活息息相關。

        說起來,華潤置地是武漢的老朋友,只是一直以來比較低調,也是一家“守正出新,篤定前行”的房企。它是央企在房地產這個賽道中,很敢突破自我的那只“大象”。

        在所有人都在跑馬圈地的時候,他總能堅持創新。華潤置地這些年雖然低調,但是從來不會刻意謙虛,他很坦誠把抱負和用心全都呈現給江城。

        從2004年初進武漢,16年間,華潤置地在武漢落地的項目不算多。不論是商業類的萬象城,還是住宅類的中央公園、橡樹灣,都具備強勢品牌產品系實力。這兩年,華潤置地持續立足城市綜合投資開發運營商的自身定位,發揮片區開發、片區統籌的模式已經走在行業前面。

        作為一家大象級企業,還能夠跑得這么快,一定有著體系化的迭代。

        這種秉性,恰好與這幾年武漢地產的調性,相輔相成。在樓市細密的邏輯和復雜的趨勢里,唯一不變的就是變。各大開發商都深諳其道,但知道和做到,是兩回事。

        不變,何去何從;變,談何容易?

        這就要求,“大象”變得快,并且變得穩。

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        目前,樓市里的主流模式,仍是頭部企業主導的“巨無霸”式開發——規模化+高周轉。

        這樣的模式持續了很多年,最終形成了城市主流非核心區大盤住宅的開發現狀。而那些有實力在核心區留下來的開發商,因為土地稀缺,開發體量比較小,很難有大展拳腳的空間。

        這種住宅主導的開發模式,因為不能持續為城市帶來就業、資源和稅收,影響力并沒有想象中那么大,反而讓這片土地的功能和價值一眼就看到頭。

        華潤置地結合這兩點,在城市核心區,開發城市綜合體,并且展現出極為多元的開發業態。

        除了傳統的地產開發,華潤置地也在積極拓展養老、長租等創新業務,同時集團旗下的零售、啤酒、燃氣、電力、醫藥、醫療、地產等業務先后進入武漢,一方面和武漢人的日常生活建立起緊密聯系,另一方面也作為綜合體運營的產業補充和支撐。

        無論是在地產企業還是在央企中,華潤置地都是很有特色的。如果不是諸多一二線城市,這幾年大興舊改,華潤置地的這種模式會顯得更加獨樹一幟。

        這樣做的好處是什么?

        擁有巨大的明星效應,激活城市活力。無論是建筑外觀、空間搭建,還是招商引資和后期運營,華潤置地都打造過許多標桿。在很多城市,無論是華潤城,還是萬象城,一出場就能吸引全城關注,帶動聚集效應。

        更重要的是,有利于華潤置地開展精品策略。華潤置地選擇堅持做精做強的策略,這也使得華潤置地擁有了強大的品牌張力和人群號召力。在很多城市,到萬象城逛街購物,買了什么吃了什么不是最重要,但這個場景值得發朋友圈打卡。

        這家“大象”,骨子里其實是比較典型的香港模式,經歷過一輪相對完整的市場周期。在華潤置地的成長基因里,一邊擴大規模,一邊多元發展,但始終保持著敏銳、靈活和迭代。

        在這樣的模式下,華潤置地擁有了較高的決策效率,以應對競爭激烈的房地產市場。這也成就了華潤置地和城市一起同頻發展的能力。

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        進入武漢的16年里,華潤置地先后開發了鳳凰城、中央公園、橡樹灣、置地公館、翡翠城、琨瑜府、翡翠中心等住宅項目,很大程度上,華潤就是品質生活的代名詞,許多華潤置地的業主在置換的時候,也會首先去看華潤置地的新項目。

        在臺北路,華潤置地在武漢的第一座綜合體,華潤萬象城落地,我們看到了這家房企的“另一面”,華潤置地開始火力全開,陸續開發華潤·華發梧桐湖國際社區,東西湖的舊改項目二十四城,以及關山片區華潤·中城昆侖御,宜昌城市旅游客廳等,參與到武漢及周邊的各個區域,落地住宅、商業體、市政配套、老城改造中去,和這座城市一起,完成從樓宇經濟到城市配套的轉型。

        華潤置地的這些項目作為城市內,區域中最基礎的組成單元,反過來對于提升板塊影響力和市民滲透力,都有非常積極的作用。

        華潤置地能做到這一切,不能忽視的是,這些年對“城市綜合投資開發運營商”角色的持續堅持,布局銷售物業和投資物業兩大主營業務,積極發展城市更新、物業服務、康養地產、長租公寓、產業地產、文化體育等創新業務。目前,華潤置地已形成一條包括城市規劃、城市舊改、環境提升、新區開發、后期運營的完整業務能力生態鏈,這兩年也開始陸續在武漢落地生根。

        2019年起,華潤置地在武漢進入高光時刻,目前共有12個在建項目,投資額約300億元,包括城市高端住宅、寫字樓、萬象城購物中心、洋房及院墅產品。

        同時,在武漢周邊,大手筆布局,尋找合作契機,支持三四線城市化開發,比如在宜昌與交投、華發合作的百萬方城市旅游客廳項目。不僅深耕武漢,同時滲透到周邊城市,聯動發展。

        這些數據和動作背后,不是華潤置地做了多少套房子,落地多少商業體,銷售額做到多少,在排行榜上突進幾名,而是每到一個區域,就讓這里脫胎換骨,煥發新活力。

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        參與到城市的發展進程,也會和城市一起遇到一些問題。

        當城市化率越來越高的時候,我們一邊抗拒“攤大餅”式均勻用力向外擴張,但是另一邊,城市核心區有些地方動無可動。

        曾經的武漢是工業大城,很多重型工廠不是說拆就拆,說搬就搬,怎么辦?

        舊城改造。

        在平地上起高樓,不是最難,難的是戴著鐐銬跳舞,在諸多拆不掉、搬不走的限制下,如何能保留工業底色,注入新的能量才最難。在武漢能有這份擔當的開發商,華潤置地是其中一個。

        在東西湖啤酒廠舊址,華潤置地落地二十四城項目,對地脈的傳承與保護需求,大于新建與運營需求,這是一個不能用常規思維判斷的項目。項目計劃總投資 102 億元,配建一座啤酒博物館、一座體育館、一座社區醫院、一座公安大樓、三座幼兒園。

        一邊復興工業遺址,一邊更新人居體驗,二十四城將呈現給我們的,是這座城市的初心與未來。

        這幾年,華潤置地在中高端住宅+購物中心的模式里越來越得心應手,并且后者全面自持。

        事實證明,輻射范圍更大的購物中心可以為開發商帶來更多的新增需求,而定位中高端的購物中心帶來的新增客戶也無疑擁有更強的住房購買力,因此,華潤置地的商業地產可以為住宅銷售提供強大的反哺能力。

        這種模式如果投入到都市圈范圍,憑借時間發展紅利和空間外溢優勢,可能會迸發出不可限量的活力與魅力。

        于是,在光谷以東的梧桐湖板塊,華潤置地落地180萬方超級項目-梧桐湖國際社區。

        除了低密度的別墅產品,還整合旗下優勢資源,打造數十萬平米的商業產品。集商業、商務、商旅等多種功能為一體;打造出情調商街、休閑會所、運動場館、度假名宿、區域中心商業街、康養公寓、酒店公寓等。

        在體量和規模上,這相當于是城市綜合體的plus版本。不同的是,在嶄新的土地平地造城,把人引過去,留下來,把人氣和資源迅速建立,并且沉淀下來。可以說,一個項目的開拓深耕史,就是半部城市新區發展史。

        梧桐湖國際社區的歷程剛剛開始。近期項目別墅產品即將面市,包括135平米、148平米、159平米的別墅產品。

        這一期別墅產品中更是打造了一墅五院“神戶型”別墅,五大院落多種生活想象。每戶獨門獨戶并且設置有入戶私家庭院、中西餐廳分區、挑空式客廳,超大頂層露臺,高達50%以上的贈送面積。

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        梧桐湖國際社區的體量和規模,可以深刻感受到華潤置地的造城抱負。

        而在雄心壯志的背后,還透著一股濃郁的文藝氣息,它將這種詩意情懷安放在了光谷核心區,一片鬧中取靜,山林環繞的地方——昆侖御。

        在關山板塊,被東湖、馬鞍山及九峰山,一片靠山面湖天賦異稟的地域,注定了項目的詩意底色。

        在高度城市化的地方,保留一片自然原生秘境。這里的容積率只有2.1。這種低容積率,在成熟的大光谷關山片區,是鳳毛麟角的存在。華潤置地如何打磨這片天賦異稟的土地?

        按照市面上絕大多數項目的做法,在有限的土地,用高層+洋房+別墅,將空間像攤餅一樣騰挪,一部分空間用來增加貨量,另一部分空間提高貨值。這樣做的結果,就是項目的產值可以最大化,但舒適度是別墅的,高層業主的體驗感和普通的高容積率小區無異。

        在這片土地上,平均排布高層+洋房產品,盡量讓每一套產品都能平攤空間舒適度和山湖景觀。

        在這個項目中,我們看到了華潤置地的“克制”,是對城市自然景觀的敬畏,也是對業主的善意。

        在產品的設計上,項目打造“東西雙園十景”,讓內部園林呈現妙趣橫生。而外部自然景觀,是園林的延伸,一切過渡得自然而然,像一幅東方意境山水畫。

        在這樣的容積率和產品規劃上,昆侖御也沒有做讓人敬而遠之的大面積產品,而是洋房控制在面積段122-142平米,高層106-116平米。在總面積和空間布局上,做到舒適度和功能性的平衡。

        不局促,也不奢闊,一切都拿捏得剛剛好。這是華潤置地獻給關山片區的精致禮物。

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        看到這里,華潤置地的個性其實已很鮮明。

        無論在哪片土地上,他選擇擲地有聲地亮相,持續輸出高品質產品力,重新定義這片土地未來的居住語境。

        在這樣的開發模式下,“土地的質量”也被重新賦能——在核心區,打造品質產品,把住宅當做獻給城市和人群的作品,在人居升級這件事上,不斷突破;在城市圈造城,沿著城市發展脈絡,協助完成多中心輻射,加速城市化步伐。

        這背后是華潤置地的城市參與度。

        未來,華潤置地還提出了一系列目標,等待各個擊破:

        尋找中心城區城市更新及就改計劃,積極尋找再落地多個萬象系商業綜合體,協同華潤集團產業資源參與重點片區建設,推動擴大與升級平臺公司在漢合作,并在湖北省內做深耕布局。

        16年來,華潤置地的過去、當下和未來,清晰地呈現。每一個印記,都是與武漢共同拓進的默契。

        一直以來,華潤置地不是跑得最快,規模最大的開發商。

        但他始終保持敏捷,以及對城市最大的誠意。未來,只要華潤置地所到之處,都將留下這家企業扎實的產品力、強勢的氣魄和純粹的初心。

        在我心中,華潤置地就是那只會跳舞的大象。

        [后記]

        城市究竟會留下怎樣的房企品牌?

        其實這個命題,是雙向選擇,也是一種物競天擇。房企在選擇城市,城市也在篩選契合度高的房企。

        你是這座城市的過客,還是歸人,上場切磋幾輪,一切自然清晰明了。

        一家企業如何與這個城市休戚與共,不斷思考反哺城市的方法,華潤置地在武漢的成長軌跡,就是值得反復咀嚼的經典案例。

        華潤置地,好像一直在變,但又好像一直很熟悉。

        文|楊光華(地產寫字人) 觀點地產新媒體專欄作者

        撰文:楊光華    

        審校:勞蓉蓉



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