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        9月中國聯合辦公TOP10報告·觀點月度指數

        觀點指數研究院 ?

        2020-10-21 17:09

      1. 頭部聯合辦公企業繼續領跑,積極擴張規模,優客工場、寰圖等均有項目落地。

        觀點指數 隨著辦公租賃需求逐漸釋放,聯合辦公行業的恢復亦有條不紊地進行。

        9月,頭部聯合辦公企業繼續領跑,積極擴張規模,優客工場、寰圖等均有項目落地。值得注意的是,沉寂許久的氪空間恢復了擴張節奏,位于鹽城智能終端產業園的項目正式開業,可以容納約138個工位。

        寫字樓租賃方面,各個熱門城市寫字樓租金仍在探底,四個一線城市寫字樓空置率依舊高企,疫情對寫字樓市場的余震仍在。同時,導致上半年寫字樓于下半年集中交付,預計寫字樓租賃市場去化依舊存壓,恢復仍需時日。

        另一方面,聯合辦公行業久違地傳出了融資消息。9月24日,WeWork宣布WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資,此前2018年的B輪融資中,亦曾出現摯信資本的身影。

        老股東的加持,一定程度上體現出資本對國內聯合辦公市場的前景依舊看好。伴隨著國內對靈活辦公的需求持續增長,大量的寫字樓、產業園等存量物業成為潛在的聯合辦公開發對象,市場的增長空間值得期待。

        榜單排名趨向穩定,頭部企業繼續領跑

        從榜單看,優客工場、Distrii辦伴、ATLAS寰圖位列“9月中國聯合辦公TOP10”前三甲。

        從運營數據看,優客工場多個輕重資產項目月內簽約或開業,新增運營面積超一萬平方米,進一步擴大品牌影響力,同時憑借良好的運營與品牌優勢,繼續奪得月內榜首。

        如優客工場旗下品牌大然凌一成功簽約入駐長春中白科技園項目,這也是優客工場在長春運營管理輸出的首個園區內項目。

        值得關注的是,上述園區為中國和白俄羅斯政府響應“一帶一路”戰略的合作項目,重點投資早中期高新技術產業。園內共有7個國外機構代表處,8個中外聯合實驗室,16位中外院士技術顧問團隊,100余家國際科研機構。

        此前深陷關店、裁員風波的氪空間,沉寂許久后亦有新動態。9月17日,位于鹽城智能終端產業園的氪空間鹽城創新中心正式開業,社區面積約1450平方米,預計提供工位138個。

        另一方面,寰圖表現亦頗為亮眼。9月23日,ATLAS 寰圖辦公空間·南方傳媒大廈正式落成,該項目是寰圖自2019年開展的“HQ by ATLAS寰圖企業定制總部”服務的第十個項目。

        不難看出,未來將會有更多的大中型企業融入聯合辦公市場,選擇與聯合辦公品牌進行合作,入駐企業也會更加多樣化。

        聯合辦公行業在國內發展已有五個年頭,進入行業深度整合期,單一的辦公空間服務顯然不能從眾多競爭者中爭得更多市場份額。

        來源:公開資料、觀點指數整理

        因此,各大聯合辦公企業積極嘗試開拓業務板塊,豐富產品結構,從原有的主要服務初創型企業向服務大中型企業轉變,并推出專門的企業定制產品線,將服務范圍擴展至包括但不限于辦公需求、提供選址、空間設計、工程管理、智能辦公解決方案等全周期運營,滿足市場多元化需求。

        老股東救場再融資,WeWork中國全面本土化

        9月24日,WeWork宣布,WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資,此次融資完成后,摯信資本將成為WeWork中國控股股東,并對WeWork中國的持股比例超過一半。

        同時,摯信資本運營合伙人姜悅平出任WeWork中國代理CEO,WeWork母公司We Company僅保留了少數股權和董事會席位。換而言之,We Company實際上已經失去了中國業務的控制權。

        來源:天眼查、觀點指數整理

        回顧WeWork中國的融資歷程可知,與摯信資本的交集始于2018年。據天眼查顯示,2018年WeWrok中國獲得了來自摯信資本、淡馬錫、軟銀愿景基金等共計5億美元B輪融資,彼時WeWrok中國的估值高達50億美元。

        本次融資并未透露WeWoerk中國的具體估值,而此前就有市場消息稱,WeWork正考慮出售中國業務,淡馬錫與摯信對WeWork中國的估值僅剩10億美元。

        鑒于WeWork的巨額虧損,利用股權向新股東融資已經是極為困難的事情,因此原股東摯信資本追加投資WeWork中國,可以看作是繼續看好聯合辦公市場的發展。

        從摯信資本管理層的發言中可以發現,本土化或許是促成本次投資的首要考慮因素。本次追投后,WeWork中國全面實現決策和管理本土化、產品及業務本土化、運營和效率本土化,從一家跨國企業的中國子公司正式成為兼具全球品牌優勢及戰略資源的中國企業。

        事實上,老股東增資后再調派人手對企業進行改革的事件早有先例。2019年5月,業內另一家規模企業氪空間獲得一筆10億元融資,由IDG資本、歌斐資產、逸星資本聯合領投。

        與此同時,公司管理層發生改變:歌斐資產房地產基金合伙人王雪泉則出任CEO一職,主管經營局面,英諾天使基金合伙人姜汐出任執行總裁,IDG資本也派人進駐。

        氪空間在獲得融資后,就宣布重新調整業務模式,轉向企業定制服務。目前,氪空間定位于面向辦公室的企業服務公司,計劃將定制業務拓展到業務比重的60%以上。

        數據來源:企業官網、觀點指數整理

        據觀點指數統計,目前WeWork中國于官網掛牌的項目為105個,分布于包括香港、臺灣在內的12個城市,但多數項目主要集中在上海、北京兩個租賃需求較大的城市。

        據英國《金融時報》調查數據,2019年深圳和西安WeWork的空置率高達65%和78.5%,加上今年疫情影響,空置率不容樂觀。另據市場數據,WeWork要想達到收支平衡,至少項目平均出租率需要達到65%。

        對于WeWork中國來說,接下來或許會迎來一波較大的調整,將虧損較大的項目進行關店整改,盡快實現企業盈利是當務之急。而能否靠本地化策略扭轉逆勢,值得繼續關注。

        撰文:陳耀國    

        審校:歐陽穎



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